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AICPA学习捞干货| 同类交易和个人财产

来源:立信AICPA - 发布时间: 2019-11-15 - 【学会计到立信 相信品牌的力量!】 分享到

同类交易和个人财产
同类交易和个人财产
 
在颁布称为《减税与就业法》(TCJA),PL 115-97的立法之前,必须先遵守第6节中的规定。第1031号法案,允许纳税人推迟对同类交易所的收益确认(将用于交易或商业或投资的财产交换为用于交易,商业或投资的同类财产),适用于个人财产和不动产。在TCJA之前,常见的类似私人财产交换包括飞机,轮船,汽车,卡车以及机械或设备的交换。TCJA修改了第二节。1031仅适用于房地产交易。由于此更改,现在将个人财产交换为其他类似的个人财产是一项应税事件。
 
在宣布被称为《减税和就业法》(TCJA)的立法之前,著名的1031规则允许税收人重新确认适用于个人财产和不动产同类交易的收益。同类交易指的是用于贸易或企业的在有TCJA法案之前,常见的类似个人财产交换包括飞机,船只,汽车,卡车和机械或设备。修正后的TCJA 1031规则仅适用于不动产交换。由于这种变化,个人财产同类交换的收益现在需要纳税了。
 
另一方面,维持通过类似的交易所出售房地产所得收益的能力仍然是出售房地产的纳税人的关键。收益递延允许房地产销售商投资于新房地产,而不是交税,这反过来又增加了他们的购买力。现在的问题是如何处理与不动产出售相关的个人财产,例如家具和固定装置,这种财产可以称为同类交易所。
 
另一方面,保持通过类似交易出售房地产的收益递延能力,仍然是出售房地产的纳税人的关键。收益递延允许房地产出售人不纳税而投资新的房地产,从而增加了他们的购买力。现在的问题是如何处理出售与符合同类交易资格不动产有关的个人财产,如家具和固定装置。
 
 
销售收入分配
出售收益分配
 
建议房地产销售在合格评估的基础上,将销售收益分配到土地,建筑物,土地改良和个人财产等类别中。合格的评估师可以根据可比销售额,收入法或重置成本法确定房地产的价值以及如何分配给每个存储桶。如果未获得合格的评估,则可以使用其他两种方法来分配销售收益,例如使用房地产税单上报告的值或该物业的剩余账面净值。对于企业的销售,通常,买卖双方将通过提交表格8594(第1060条下的资产收购声明)来分配购买价格和将销售收益分配给一组资产,并就此达成协议。对于房地产的销售,买卖双方不必在买卖时就销售价格分配达成协议。买卖双方可能对财产有不同的计划,这可能会改变土地,建筑物,土地改良和个人财产类别中的销售价格分配。
 
建议在出售房地产时,通过合格的评估,将出售的收益分配给土地,建筑,土地改善和个人财产的类别。合格的评估师可以根据出售比较法,收入法或重置成本法确认房地产的价值以及如何分配到每个类别。如果没有雇佣合格的评估师,可以使用其他备选方案来分配销售收益,例如使用房地产税账单上报告的值或房产的剩余帐面净值。对于出售商业企业,买卖双方通常将通过提交表格8594来分配购买价格和销售收益给每一组资产。但是,对于房地产的销售,买卖双方不必在出售时就销售价格分配达成一致。买卖双方对房产可能有不同的计划,这可能会改变土地,建筑,土地改善和个人财产类别之间的销售价格分配。
 
通常,销售收益不会随房地产销售分配给个人财产,因为个人财产不是销售的驱动力。而是,购买者的意图是购买不动产,例如建筑物和土地。将分配给个人财产的销售收益降至最低至零,将缓解不再能够通过同类交易延迟获得个人财产收益的问题。
 
因为,个人财产不是销售房地产的原动力,销售收益不会通过出售房地产分配给个人财产。相反,某些的原因是购买不动产,如建筑物和土地。将销售收益分配给个人财产减少到零,将缓解不再能够通过同类交易合理的个人财产收益的问题。
 
调整新法律
适应新法律

 
TCJA修改了第二节。1031年仅适用于不动产,取消了选择以类似方式交换个人财产而获得收益的选择。为了使收益确认和因交换个人财产而可能发生的应课税事件减至最少,可以考虑几种选择。其中包括销售收益的特殊分配,以及个人财产的放弃或慈善捐款。在进行类似交易之前,应先进行税收筹划以创造最有利的税收结果。
 
修订的1031只适用于于不动产,取消了个人财产同类交易递延收益的选择。为了减少个人财产分类交换的收益确认和潜在的应税事件,可以有多种选择。其中包括销售收益的特别分配,以及个人财产的放弃或慈善捐赠。在竞争之前,应进行税务规划,以创造最有利于业绩的结果。
 
 
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